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深化住房公积金制度改革走向探析 【字体:
作者:[刘跃初] 来源:[本站] 浏览:[] 

深化住房公积金制度改革走向探析

 

丽江市住房公积金管理中心  刘跃初

   

《住房公积金管理条例》修订难产多年,制度定位、改革方向、管理体制、运行机制和监管体系架构难以清晰。由于这项制度改革如何设计面临错综复杂因素,使这轮改革走向愈加模糊。加之,近两年来,我国住房公积金被迫紧随房地产市场冰与火起舞,制度改革缺乏系统综合显得零敲碎打,政策调整支离破碎,调控收放呈现无底线开合,可以说是乱象环生,严重背离经济规律、金融运行法则和住房公积金自身运作规律,缺乏系统性、科学性与前瞻性。那么,住房公积金制度究竟如何定位呢?深化改革的方向在哪里呢?改革的路径如何选择呢?本文就此进行探析。

一、必须厘清房地产市场长效机制的建立与住房公积金制度改革的本质区别与联系

首先,我们必须清醒认识到,房地产市场的运转与住房公积金的管理运行是两个截然不同的领域,它们有其各自的内在逻辑和规律。我们在思考研究房地产市场稳健发展长效机制时,必须搞清楚房价的形成机理,从三个维度把握房地产市场的内在逻辑:一是从政策维度分析,房地产市场周期受制于楼市政策周期影响,房价的表现也受制于政策的变化,在政策一松一紧之间,房价都会出现剧烈反弹,而住房公积金政策仅仅是房地产市场融资平台其中占比不大的一项政策,对房地产市场的影响是有限的,不能估计过高。二是从房产供需的维度分析,供求关系规律是决定房地产市场长期趋势的基本逻辑。我国房地产市场经过20多年的发展,住宅市场供需基本平衡,但因为大城市与其他城市之间的资源鸿沟,必然出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾。库存不是我国房地产的本质问题,房地产市场本质的问题是资源错配,是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律,从而导致人为的短缺或积存。三是从房产价格的角度分析,房价绝对值已经很高,实际已经泡沫化,这是不争的事实。我国一线热点城市,目前的房价不仅绝对值处于高位,如果视角切入人均收入、房价中位数、房价收入比、租售比等一系列指标进行分析,泡沫化程度已经相当高。我国的房地产业,和世界一样,不仅是支柱产业,也是龙头产业,更是民生产业,还是中产阶层重要的财富象征。因为房地产总是与庞大的资本和金融相伴,其兴衰往往带来金融资产的膨胀或坏账,所以从防风险的角度,很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起,因此,各国政府都很重视房地产的稳定。当下中国的房地产,习近平总书记的分析就是,中国经济存在着结构性失衡的问题,主要表现在产业结构上供需失衡;实体经济和金融业失衡;房地产和实体经济之间存在严重失衡。房地产市场的起落与住房公积金政策的调整具有一定的关联性,但绝不仅仅与住房公积金政策相关,而是与土地供应、土地价格、房地产占固定资产投资的比重、房地产业消耗的金融资源、财政、税收、银行信贷政策,甚至与房地产投资开发的管制包括销售租赁比例和房价构成的控制及房地产内部结构以及房价收入比例、市场秩序等多种因素相关联。如何建立房地产市场稳健发展的长效机制,是值得深入研究的重大问题,但它与住房公积金的改革,与住房公积金政策如何进行调整,是两个本质不同的问题,必须把握好房地产业的调控方向与深化住房公积金制度的改革方向,绝不能混为一谈。最近,黄奇帆在复旦大学“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”的演讲,就建立房地产基础性制度和长效机制提出了很好的建设性思路和对策建议。

   二、必须搞清楚住房公积金管理运行的内在逻辑、管理规则和运行规律,确立科学的管理理念,构建科学合理的运行模式

    当前,深化住房公积金制度改革,面临许多重大的理论问题和现实选择,必须搞清楚住房公积金管理运行的内在逻辑,从而确立住房公积金管理运行应当坚持的新理念、新思路、新模式。具体而言,应当确立住房公积金深化改革的六大发展理念。

一是必须认清住房公积金自身的管理逻辑和运行规律,充分尊重行业自身独具的管理行政性、本质政策性、运行金融性、服务公益性的特质。本质上讲,住房公积金运行就是金融运作。住房公积金的管理运行,经过二十多年的发展,无论称谓叫啥,其实质就是在履行政策性住房银行的职能职责,这就必然要求遵循现代服务业特别是现代金融服务业的内在规律和客观要求,充分尊重住房公积金管理运行规律及行业自身运行规律。按照我国经济发展进入新常态的逻辑和判断,以“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局为关键,以创新、协调、绿色、开放、共享新发展理念为引领,以战略思维谋划住房公积金管理运行的科学制度架构,以增进人民福祉为根本,为实现“两个一百年”奋斗目标,实现中华民族伟大复兴中国梦作出新贡献。因此,深化住房公积金制度改革的方向,也必然向这个方向变革发展。

 二是要积极推进和逐步实现住房公积金制度广覆盖。要积极适应经济发展新常态,深入推进供给侧结构性改革,加大住房公积金制度深化改革力度,扩大住房公积金制度覆盖面,提高户籍人口城镇化率,有效发挥住房公积金制度在推进城镇化进程中住房融资功能作用,既强化住房公积金作为重要住房融资平台的作用,支持城镇灵活务工人员实现“住有所居”目标,实现农民工市民化要求,又能够有效防范和化解住房公积金管理运行风险,以维护住房公积金全体缴存人的根本利益。这既是普惠金融的客观要求,也是作为政策性低利率住房银行的根本职责。

三是必须构建科学合理的住房公积金缴存和贷款利率形成机制及管理运行增值盈利模式,切实增强住房公积金行业自身承担风险的能力和实力。

    四是住房公积金管理运行,应当符合宏观审慎要求。“大国政贵有恒”,住房公积金政策调整应当收放有度、平稳有序、科学合理,形成住房公积金制度体系的自动平衡机制,决不能盲目跟随房地产市场冰与火起舞而大开大合。要坚定不移深入推进新型城镇化建设进程和供给侧结构性改革,全面理解和把握“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务,充分发挥市场机制作用,提高资源配置效率。要采取正确方略和有效办法引导和推进房地产市场可持续稳健发展,去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来,发挥改善民生、发展社会事业对扩大内需、推动经济发展的积极作用,以创新为引领,明晰住房公积金制度基本定位,发挥住房公积金作为重要住房融资平台的作用。

 五是必须更加重视稳健发展理念,实现治理体系和治理能力现代化,科学化精细化行业管理运行标准,强化激励约束机制,严格核心业绩指标考核,提高管理运行水平。必须科学确定住房公积金行业的贷存比,务必使贷存比处于合理区间,使流动性监测指标处于良好状态,实现贷存比动态平衡稳定到黄金平衡点,强化流动性风险管控;坚持归集扩面与优化缴存结构并重,确定合理而且恒定的贷款缴存期限,“以用促扩、以贷促缴”,增强制度内生动力;坚持“拓宽提取渠道,限制提取频度,引导理性提取”原则,既保障全体缴存人有充分合理提取使用渠道,又要确保管理中心有稳定的缴存余额规模,夯实住房融资平台基石;坚持切实充分发挥住房融资平台效用,优先保障住房刚需贷款,全力满足改善性住房贷款,尽力提供为提升居住质量所需的装修消费贷款,使贷款发放更加科学合理有序,以维护缴存职工享受到低利率贷款这个最大利益,着力提高住房公积金使用效率增强发展动力;切实强化内控制度,有效加强风险管理,务求落实到位,确保风险控制更加有效,资产质量更加优良;始终坚持差别化住房信贷政策,把首付比例、贷款额度、利率的差别化政策落实到位。要以管理运行制度的系统性、科学性、合理性、精准性、稳定性,确保制度实施充分体现公平正义,杜绝贷款规模限制、贷款轮候制、信贷资产证券化等措施的出台和施行。

六是必须全力推动住房公积金管理运行规范化、精细化、科学化,建立权责清晰、管理科学、治理完善、运行高效、监督有力的现代管理运行制度。

    三、住房公积金管理运行必须坚持的基本规则

一是必须坚持充分尊重经济规律和金融运行规则,充分尊重住房公积金管理运行规律及行业自身特质,深刻理解把握并始终遵循住房公积金自身管理运行规则;二是必须按照深化改革要求,坚持综合构建住房公积金管理运行制度稳定框架,确保制度应当体现的系统性、科学性、合理性、持续性、有效性能够充分体现;三是必须坚持以人为本推进新型城镇化进程,要同时兼顾楼市去库存和金融去杠杆两个方面的问题,综合考量,精准施策,整体推进;四是坚持精心构建既能有效发挥住房公积金在推动新型城镇化、推动房地产市场持续稳步健康发展的作用,又能有效控制管理运行风险的制度架构,有效控制住房公积金管理运行系统性风险;五是要始终坚持差别化住房信贷政策,全面、科学、精准落实,切实控制好住房公积金借款人房贷收入比,保障其有足够偿债能力,控制好逾期风险;六是必须坚持既满足住房公积金进行有效风险管控的充分必要条件,又适度提高对贷款逾期率的容忍度,强化稽核检查力度,确保内控制度有效;七是必须坚持明确风险责任主体和风险分担机制,配套出台增强住房公积金运行体系抵御风险能力与实力的切实措施。

概括起来讲,从住房公积金制度改革与建立房地产市场稳健发展长效机制的本质区别与关联、住房公积金管理运行制度的本质、应当确立的六大发展理念和必须遵循的七项基本规则分析,深化改革的基本发展方向,必然应当是,要着力把住房公积金管理运行机构锻造成为优质、高效、稳健、有序、可持续发展的低利率政策性住房融资平台,整体改制升级为政策性住房银行。政策性住宅银行的制度架构、治理层级划分、治理模式和路径选择,同样值得深入研究探讨。

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